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空家問題について解説しています。

現在所有している空家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいのか分かりません。
近年同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空家が急増し問題となっております。
この問題を解消するべく、空家対策特別措置法が制定されました。

空家対策特別措置法とはなんですか？
空家対策特別措置法とは空家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりするおそれがあるため、2015年2月に全面施行された法律のことです。
この法律が施行されたことにより、管理が適切に行われていない空家に対して、自治体が調査し、問題があると判断された空家は特定空家として指定し、所有者に管理を行うよう指導し、状況の改善を促したりできるようになりました。

特定空家に指定された場合はどうなるのでしょうか？
例えば、建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなど、空家が原因で周りの住環境に影響を与える場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。
空家対策特別措置法では所有者の義務である、空家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

それは面倒ですね。もし、無視をしていたらどうなりますか？
所有されている空家が特定空家として指定されたのち、指導を受けたにもかかわらず状況が改善されない場合は、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、税金の負担が重くなってしまいます。
改善が難しい場合は空家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

空家を所有されている方はどうされているのでしょうか？
一般的に修繕して住まいとして使用されているか売却を検討されています。
現在、空家の発生を抑制するために特例措置があり、空家を相続した相続人が耐震リフォーム又は取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除できる制度もあるので、まずは不動産会社へご相談いただければと思います。

査定の種類についてを解説しています。

よく聞く不動産鑑定と不動産会社の査定は違うとのことですが、どのように違うのですか？
不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産の適正な地価価格などを判断することです。
この不動産鑑定評価は不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて、不動産鑑定士が行えるものです。
評価されることは地価公示や地価調査、相続税路線価評価、固定資産税評価などの公的なもの、その他企業や個人から依頼されて行う評価があります。

不動産鑑定士とはどのような資格ですか？
不動産の鑑定評価を行うことができるのは、国家資格である不動産鑑定試験に合格して、国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士または、不動産鑑定試験の一部に合格して、国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。

国家資格なんですね。どのような業務を行うのでしょうか？
不動産鑑定士の仕事には公的評価と民間評価があります。
公的評価とは国や都道府県、市町村などが土地の適正価格を公表するために行う、地価公示や地価調査、相続税や固定資産税の課税のための評価です。
民間評価とは企業や個人などから依頼される評価業務のことです。

不動産会社による査定はどのようなものでしょうか？
不動産査定は不動産会社などが算出する売却できそうな価格のことです。
不動産会社が独自に算出したり、不動産鑑定士に依頼して算出します。
そのため、依頼先によって多少の違いが生じる場合があります。

個人で不動産鑑定を依頼するのはどんな場合ですか？
不動産鑑定を利用するのは一般的に不動産売買、相続、贈与、財産分与などの場合が考えられます。

仲介会社の役割について解説しています。

仲介会社を通して不動産売買を行うと仲介手数料が必要になりますよね？
はい、仲介を依頼すると仲介手数料が発生します。

仲介手数料を支払ってでも仲介会社を通すメリットは何ですか？
手間を省けることはもちろんですが、取引の安全性や公平性を担保することです。
まずは売却予定の物件を調査しますが、何をどこでどのように調べなければいけないのか分かりません。

たしかに、どう調べていくのかよく分かりません。
次にその調査をもとにして、不動産の査定を行います。

相場は路線価やチラシに載っている他の物件から分かりそうな気がしますが？
路線価の他にも、公示地価などが公表されていますが、路線価は相続税の計算のための価格であり、
公示地価も実際に売買される金額にはなりません。
また、土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントが考慮されていません。
チラシなども売出価格であって、実際に成約した金額ではないことが多いです。

その時点での物件の適正価格はなかなか簡単には分からないですね
はい。次に売却をスタートして不動産を購入したい方は、どのように物件を探されるのか分かりますか？

インターネットを見て探される方が多いのではないですか？
はい、最近はインターネットのポータルサイトを見て探される方が多いです。
ポータルサイトに物件を掲載するには費用が必要になってきますし、個人では掲載することができません。

買いたい方を探すのに費用が掛かっているのですね
少しでも多くの方に物件を知ってもらい、希望者を見つけるのが重要です。
さらに、チラシとの紙媒体でも販売活動をしています。

不動産の広告はよく目にします
さらに、購入希望者が見つかった場合、公平な条件交渉をするには専門家による第三者が必要です。
条件がまとまると、契約前に宅地建物業法に基づき、購入者には重要事項説明が必要ですし、
売買契約書には様々なことを想定した約款や特約も必要です。

先程の調査で分かったことや、取引条件が記載された書類ですね
そうです。購入者の多くが住宅ローンを利用すると思いますが、ほとんどの金融機関は申込に重要事項説明書を必要としています。
その他にも抵当権が設定されている場合の抹消手続き、変更や所有権移転登記といった、登記を依頼する司法書士の手配や引き渡しに向けての調整など多くに手続きが必要になってきます。

購入者のためでもあり、多くの手続きが必要なので専門家が必要なんですね
不動産を取り扱う宅建業者には免許が必要ですし、その従業員には国家資格である宅地建物取引士の有資格者の人数が定められています。
売却成功に向けて専門家である仲介会社に依頼されることをお勧めします。

相続について解説しています。

相続対策とは相続税対策の事でしょうか？
いいえ、「相続対策」と「相続税対策」は似て非なる物です。
「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、「相続税対策」はその９％の富裕層が行えば良いのですが、「相続対策」は概ね全ての人が必要です。

相続税の支払い対象者は９％しか居ないのですね、意外と少ない印象です。何故こんなに少ないのでしょうか？
それは相続税には『基礎控除』という物があるからです。

基礎控除はどのくらいあるのでしょうか？
基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算出来ます。

法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか？
その通りです。

基礎控除が有ることにより、相続税を払う人は少ないのでしょうか？
その通りです。

基礎控除については分かりましたが、相続税を払う必要が無いのに相続対策が必要でしょうか？
基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。従って、どの様に財産を分割するのかにより、
身内同士で争い事に発展してしまうケースも有るのです。
相続人全てが十分に納得して相続出来る事が理想の形だと思います。

相続出来る割合等は法律に定めが有るのでしょうか？
はい、相続人になれる人は法律で決まっています。又、相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。

法律で割合が明記されていますが、それも目安なのでしょうか？
相続には３つのパターンが有ります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続　
の３つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。
もし遺言書が無ければ、法定相続人全員で遺産分割協議を行い相続します。
従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありません。

遺言の作成はとても重要ですね。
その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。

共有名義の不動産売却について解説しています

今持っている物件が妹と共有名義になっていて、こんな物件でも売却できるのでしょうか？
はい、妹様が今回の不動産に関しまして売却を同意されているのであれば大丈夫です。
ただ、大きく分けて3つほど妹様に立ち会って頂く場面があります。
媒介契約時・売買契約時・決済時
この3つの場面で、妹様が立ち会って頂いて署名と捺印を頂くのですが、大丈夫でしょうか？

妹は遠方に住んでいて毎回立ち会いは難しいと思うのですが、どうしたら良いでしょうか？
それでしたら「委任状」で対応させて頂きますのでご安心下さい。

委任状って何か必要な書類ってあるのでしょうか？
はい、委任状にご本人様に実印を押して頂く形になりますので、別途、印鑑証明書をご準備頂ければと思います。

印鑑証明は何か有効期限というものがあるのでしょうか？
はい、法的な決め事は無いのですけれども、金融機関が直近3ヶ月以内の物でないと受付しないというケースがありますので、なるべく新しい物を取得して頂いて、ご提出して頂ければと思います。

令和６年　GW休業のお知らせ

誠に勝手ながら、以下の期間を休業とさせていただきます。

GW休暇期間
2024年5月3日（金）～　2024年5月6日（月）
※お急ぎの御用の方は　TEL　0573－26－3414　にお電話下さい。
ご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご了承くださいますよう宜しくお願い申し上げます。

初めての不動産売却について解説しています。

自分が持っている戸建住宅を売却しようと思っているのですが、どうやって売却を進めれば良いですか？
不動産の売却はそうあるものではないので皆さん迷われます。
まずはご自分の不動産を確認する必要がございます。

自分の不動産を確認するとはどういったことですか？
ご売約予定の戸建住宅で生活されていれば家の内装や設備はご存じかと思いますが、
初期の売却検討時にご用意することは、
・住宅ローンの残債
・隣地との境界
・引渡時期
この3つも確認する必要がございます。

住宅ローンで残債表を調べたほうがよろしいでしょうか？
はい、住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと、売却価格が返済総額を下回る場合、売主様が別途費用を捻出しなければなりません。
また、売却予定の不動産に設定されている抵当権を抹消できなくなる可能性があるためです。

境界確認はだいぶ前にしているのですが、詳しく覚えていません。どうすればよいでしょうか？

購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので、書類をご確認ください。
境界が明示されていれば問題ないのですが、もしされていない場合には新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合があります。

売却が決まったらすぐに引っ越しの手続きをしないといけないですか？
はい、売却が決まってから、引っ越し先を決められる方もおりますので、今すぐに決める必要は無いですが、
引っ越し先やタイミングはあらかじめ決められたほうが準備もはかどると思います。

この後はどのようにすればよろしいでしょうか？
今確認させていただいた項目と、購入時の書類をご準備の上、さっそく不動産会社にお問い合わせください。
不動産会社として皆様の不安をしっかり受け止めた上でアドバイスさせていただきます。